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土地評估過程中需特別注意的有關文件規定
時間:2019-08-02 15:28
摘要:隨著社會經濟的發展及土地使用制度改革的逐漸深人,各種與土地評估相關的工作將更加頻繁、更加活躍,與評估相關的政策也在不斷完善,在估價實踐中,必須嚴格遵守相關文件規定,本文列舉土地評估過程中,地價內涵設定,估價方法選取、估價方運用、結果確定時需特別注意的一些政策問題。
 
關鍵詞:土地評估 文件規定 規程要求
 
一、地價內涵設定
 
(一)土地用途設定
 
《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2014)9.2規定,評估中,待估宗地用途設定宜參照《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2007)的二級類進行細化,對于具有混合用途的待估土地,應分別界定各用途的構成比例。
 
(二)土地使用年期設定
 
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號)第十二條中明確各用途土地使用權出讓最高年限。《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2014)土地估價報告及技術報告(評估工作底稿)規范格式中關于地價定義中對土地使用年限時設定時也有說明,設定年限為法定最高年限內一定年期。
 
(三)開發程度設定
 
《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2014)土地估價報告及技術報告(評估工作底稿)規范格式地價定義中對開發程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相一致,分別界定為宗地外圍或宗地內外“幾通”和宗地內平整。“規程”6.4.4中明確,屬建成區內已開發完成的宗地,評估設定的開發程度最少應為宗地紅線外通路、通上水、通電和宗地紅線內土地平整。宗地紅線內的土地開發費一般包括土地平整費,根據估價目的和投資主體不同,確定是否計入宗地紅線內各類開發費用,在實際評估工作中,應以上述“規程”為依據,根據估價目的不同及土地利用特點,設定宗地紅線內外開發程度。
 
二、估價方法的選取
 
《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2014)9.1規定估價人員應針對不同用途土地價格形成特征,選擇適宜的兩種以上評估方法,正確把握各類用地的估價技術要點。評估少有交易,市場化程度極低且土地收益難易顯化的特定用途土地價格,在省級以上土地估價行業協會組織專家論證的基礎上,可以選擇一種適宜的主要估價方法,并應在報告中充分披露,附具專家論證材料。
 
國土資源部2013年下發的《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》(國土資廳發[2013]20號)文件,第4.4規定,出讓地價評估,應至少采用兩種評估方法,包括收益還原法、市場比較法、剩余法之一,以及成本法或公示地價系數修正法。因土地市場不發育等原因,無法滿足上述要求的,應有詳細的市場調查情況說明。另根據“規范”1適用范圍,在中華人民共和國境內出讓國有建設用地使用權涉及的地價評估,以及因調整土地使用條件、發生土地增值等情況需補繳地價款的評估,適用本規范;國有建設用地使用權租賃、集體建設用地使用權流轉、國有農用地使用權出讓、土地他項權利出讓涉及的價格,可參照本規范執行。
 
在對宗地出讓評估時應按“規范”要求,最少選用兩種以上評估方法,在對出讓底價評估之外的評估目的,應在符合“規程”要求的前提下,參照《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》(國土資廳發[2013]20號)文件選取,如無法達到規范要求,需作說明。
 
三、估價方法的運用
 
(一)市場比較法
 
《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》(國土資廳發[2013]20號)5.2中要求除《城鎮土地估價規程》的規定外,市場比較法還需體現以下技術要求:
 
1.在綜合分析當地地產市場歷年交易案例的基礎上,優先選用正常市場環境下的實際交易案例。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易案例;不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易案例。近3年內所在或相似區域的交易案例不足3個的,原則上不應選用市場比較法。
 
2.各比較案例修正后的比準價格相差不能超過40%。即(高比準價格-低比準價格)/低比準價格≤40%,對超過40%的,應另選案例予以替換。案例不足無法替換的,應對各案例進行可比性分析,并作為確定取值權重考慮因素之一。
 
3.各比較案例的修正幅度不能超過30%,即(案例修正后的比準價格-案例價格)/案例價格≤30%。“規范”對案例選取,案例修正幅度等作了較具體的要求,在運用市場比較法時,選擇案例時,應在綜合分析當地土地市場的前提下,不能為達到某種目的,故意選擇最高、最低案例,在確定溢價率時,可查看地塊招拍掛時起始價,確定其溢價程度。在編制各因素修正體系時,應合理編制其調整幅度,在確定個因素因子體系權重時,可參照基準地價修正體系中因素權重確定。另還有一個容易忽略的是,在“規范”7.2中要求報告中采用的相關案例的詳細資料(包括照片)應在附件中體現。
 
 
(二)成本逼近法
 
1.合理確定土地取得費
 
《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2014)6.4.3對土地取得費有明確規定。
 
(1)征收農村集體土地的,土地取得費即為征收補償安置費用,主要包括被征收土地、地上青苗、建筑物及構筑物的補償費用及設計人員的安置補助費。各項費用應按有關規定,依據待估宗地所在區域政府規定的相關標準,以應當支付的區域客觀費用確定。
 
a)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條,征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數,按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。
 
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準,由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。
 
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準,由省、自治區、直轄市規定。
 
征收城市郊區的菜地,用地單位應當按照國家有關規定繳納心裁地開發建設基金。
 
依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費,尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的,經省、自治區、直轄市人民政府批準,可以增加安置補助費。但是,土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。
 
國務院根據社會、經濟發展水平,在特殊情況下,可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
 
b)國土資源部《關于開展制訂征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》中明確,制訂征地統一年產值標準和區片綜合地價目的是為征地補償提供依據,直接為征地服務。
 
在采用征地區片綜合地價時,應分清綜合區片地價的內涵,征地區片綜合地價標準由征地補償安置費和社會保障費組成,不包括地上附著物和青苗補償費,在確定了征地區片綜合地價后要根據各地規定合理確定地上附著物和青苗補償費。
 
(2)征收國有土地使用權的,土地取得費即為征收補償安置費用,主要包括被征收土地使用權、地上青苗、建筑物及構筑物的補償費用及涉及人員的安置補助費,各項費用應按有關規定,依據待估宗地所在區域政府規定的相關標準,以應當支付的區域客觀費用確定。
 
在確定土地取得費時,應注意不管是征收集體土地還是國有土地,均用采用區域客觀費用,故不能采用因特殊原因而產生的畸高或畸低的補償費用作為土地取得費。
 
2.土地增值收益確定
 
在企業改制土地評估時,根據《國土資源部辦公廳關于完善企業改制土地估價報告備案有關事宜的通知》(國土資發[2009]311號)中規定,各地國土資源行政主管部門應當組織土地估價師協會或有關研究機構,收集整理當地土地一級開發市場和近三年來已備案的土地估價報告等資料,綜合地區社會經濟發展水平,開展出讓土地使用權價格和劃撥土地使用權價格差異測算和研究,科學確定并公布當地土地增值收益率。未經科學論證的土地增值收益率,不得直接在土地估價報告中使用。
 
3.價格修正
 
(1)《城鎮土地估價規程》中6.4.9中要求,初步測算土地價格后,應根據待估宗地所在區域內的位置和宗地條件,考慮是否需要進行其他因素修正,確定土地價格。
 
(2)當土地增值是以有限年期的價格與成本價格確定時,不再另行年期修正;當土地增值是以無限年期的價格與成本價格的差額確定是,土地增值收益與成本價格一并進行年期修正。當待估宗地為已出讓土地時,應進行剩余使用年期修正。
 
(3)《城鎮土地估價規程》土地估價報告及技術報告(評估工作底稿)規范格式中對成本逼近法也作了具體要求,運用成本逼近法時應根據估價對象的個別因素條件進行修正,因素說明應與第二部分的地價影響因素相一致。當待估宗地為已出讓土地時,應進行剩余使用年限修正。
 
 
(三)收益還原法
 
1.確定土地收益
 
《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》(國土資廳發[2013]20號)中對土地收益求取過程有了較明確的要求,應通過調查市場案例進行比較后得出符合當前市場的正常客觀收益水平,并假設該收益水平在出讓年期內保持穩定,對于待見、在建的土地,按照規劃建設條件選用可比較案例。用于測算收益水平的比較案例應不少于3個。在以往運用收益法評估時大家按要求采用市場比較法求取了土地收益,但往往未假設該收益水平在出讓年期內保持穩定。
 
2.年總費用確定
 
《城鎮土地估價規程》6.2.5中對不動產出租利用方式時,土地年總費用主要包括:經營管理費、經營維修費、房屋年保險費、房產稅及其他稅費,與GB/T18508-2001版《城鎮土地估價規程》相比減少了房屋年折舊費。
 
3.房屋折舊年限的確定
 
《城鎮土地估價規程》6.2.6中確定房屋現值時,利用不動產收益評估土地收益價格時應關注如下情況:在確定房屋折舊年限時,當房屋經濟壽命早于設定土地使用權年期時,應按照房屋經濟壽命確定折舊年限,合理估算剩余年期的土地價格。當房屋經濟壽命晚于設定土地使用權年期時,應按照土地使用權期限確定折舊年限,并合理估算房屋余值。
 
 
(四)公示地價系數修正法
 
1.基準地價系數修正法的適用范圍
 
《城鎮土地估價規程》6.5.1.3中明確基準地價系數修正法的適用范圍,基準地價系數修正法可用于政府已公布基準地價,具有完備的基準地價修正體系的區域,且涉及國有土地資產處置或土地資產抵押時;所采用的基準地價應具有現勢性,待估宗地的估價期日距基準地價的期日一般不超過3年。中國土地估價師協會《關于土地估價報告評審中典型問題的處理意見》(中估協發[2012]27號)中對基準地價超期使用提出了明確建議,a.基準地價標準已超3年,但尚不足6年的,應在報告中解釋使用基準地價系數修正法的必要性,如必須且能夠使用的,應在報告中定量分析當地市場的趨勢變化,并進行相應的期日修正。b.基準地價標準超過六年的,須附地方政府(包括主管部門)明確要求必須使用該方法的證明;不能提供證明的,須由省級以上(含省級)土地估價師協會組織專家論證,對使用該方法的必要性、可行性以及對估價結果的可能影響等給出明確的結論和使用建議,同時估價報告中應充分披露該事項,并進行相應的期日修正,地方政府的證明文件或省級行業協會組織的專家論證意見應作為報告附件。c.凡不符合以上規定而使用超期基準地價的,在評審中將被視為估價方法選用有誤、存在嚴重質量缺陷,直接判定為不合格報告。
 
2.路線價法
 
《城鎮土地估價規程》6.5.2.2中說明,路線價法是基準地價系數修正法的特殊形式,適用原則與基準地價系數修正法類同。當區域內同時存在基準地價和路線價時,里地線以內的宗地,應該用路線價法評估。
 
(五)剩余法
 
剩余法適用于具有投資開發或再開發潛力的土地估價及現有不動產中地價的單獨評估。
 
在對現有不動產中地價單獨評估時,《城鎮土地估價規程》6.3.1.3中明確,不動產交易價格應依據客觀交易價格,采用市場比較法或結合不動產的經營狀況和市場條件運用收益還原法確定。在對具有投資開發或再開發潛力的土地估價時,“規程”6.3.2.3中要求,對開發完成后不動產總價的測算,應該根據待估宗地的最有效利用方式和當地不動產市場現狀,采用市場比較法和趨勢分析法確定其在評估期日的價值。對開發完成后擬采用出租或自營方式經營的土地或不動產價值,也可以根據同一市場狀況采用收益還原法確定其價值。利息測算過程中,利息的計算應充分考慮資本投入的進度安排,按復利計算。利息率的選取應參照銀行公布的同期貸款利率。另《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》(國土資廳發[2013]20號)文件規定,假設的項目開發周期一般不超過3年。
 
 
四、估價結果的確定
 
在采用至少兩種方法對宗地價格進行測算后,根據兩種方法的結果確定最終地價是評估報告得到最終結果的一個重要環節。
 
根據《城鎮土地估價規程》,地價確定的方法,應說明對不同估價方法的測算結果進行增值或兼職調整的原因。對采用眾數、簡單或加權平均值、綜合分析法等確定最終宗地地價,應闡述其方法及權重選擇的依據,若舍棄某種估價方法的測算結果,應說明理由。
 
另外《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》(國土資廳發[2013]20號)文件,工業用地出讓評估應按規范規定評估出正常市場條件下的出讓土地使用權價格,并在土地估價報告明確說明與當地工業用地出讓最低價標準的對比結果。協議出讓評估時,應按規范評估其在設定開發建設條件下的正常市場價格,并提出出讓地價的建議。當地未公布協議出讓最低價標準的,按擬出讓土地所在級別基準地價的70%測算對比;擬出讓土地在基準地價覆蓋范圍外的,與新增建設用地有償使用費、征地拆遷補償費用以及按照國家規定應繳納的各項稅費之和進行對比。建議出讓底價低于協議出讓最低價標準的,應在土地估價報告中明確提示。
 
五、結語
 
由于土地評估受政策影響較大,且政策更新快,在土地評估實踐中,應注意收集相關政策文件,并認真學習,這樣在撰寫評估報告時才能做到,有理有據,與政策不相違背。
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